Przejdź do treści 
Kredyt hipoteczny jest najczęściej wykorzystywanym instrumentem do finansowania zakupu nieruchomości. Czy jest to najlepsze rozwiązanie? Część osób odpowie na to pytanie twierdząco, ale druga część pewnie się z tym nie zgodzi.
Ile ludzi, tyle opinii. Sam również uważam, ze są lepsze opcje. Niemniej jednak kredyt hipoteczny jest na tyle popularny, że chciałbym udzielić kilku wskazówek w tym zakresie. Możesz wykorzystać je nie tylko wtedy, gdy dopiero planujesz złożyć wniosek o taki kredyt. Sądzę, że będą one przydatne także na etapie spłaty zobowiązania.
Części składowe kredytu hipotecznego
Na początek wyjaśnię, z jakich części składa się kredyt hipoteczny. Posłużę się przykładem nieruchomości, która kosztuje 500 000 złotych. W większości przypadków banki są gotowe do sfinansowania kwoty w granicach od 70 do 80 procent wartości. Dla ułatwienia przyjmijmy zatem, że będzie to 80 procent.
W tym kontekście mamy do czynienia z pierwszym ważnym pojęciem, czyli LTV. Jest to wskaźnik, który określa relację pomiędzy kwotą udzielonego kredytu a wartością nieruchomości. W przypadku gdy LTV wynosi maksymalnie 80 procent, oznacza to, że bank może sfinansować zakup nieruchomości w maksymalnie 80 procentach. Wobec tego na nieruchomość wartą 500 000 złotych bank może udzielić kredytu w wysokości 400 000 złotych.
Pozostaje 100 000 złotych, co stanowi kolejne istotne z punktu widzenia kredytobiorcy pojęcie, czyli wkład własny. Jest to ta część ceny nieruchomości, którą nabywca musi sfinansować samodzielnie. Zaznaczę jednak, że w takim przypadku byłby on nieco większy niż 100 000 złotych, ponieważ w grę wchodzą także inne koszty do pokrycia. Mam na myśli podatek oraz opłacenie notariusza.
Koszt kredytu hipotecznego
Przy udzielaniu kredytu bank ustala marżę, czyli koszt pożyczanych pieniędzy. Może ona wynosić przykładowo 2,7%. Nie znaczy to jednak, że pożyczka 100 000 złotych wygeneruje odsetki w wysokości 2700 złotych. Marża to tylko część kosztów.
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego w grę wchodzi również prowizja za jego uruchomienie. Czasami bank zgadza się, by jej wartość wyniosła 0%, ale są to nieliczne przypadki.
Kolejnym kosztem jest oprocentowanie. W jego skład wchodzą marża oraz rynkowa stopa procentowa. W przypadku kredytów złotówkowych jest to WIBOR. Załóżmy, że będzie wynosił on 1,7%. Zatem w połączeniu z 2% marżą odsetki w skali roku wyniosą 3,7%.
Wcześniejsza spłata kredytu
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. W ciągu kilkudziesięcioletniej spłaty sytuacja kredytobiorcy może ulec zmianie. Przykładowo, wzrost dochodów wzbudza naturalną chęć dokonania wcześniejszej spłaty kredytu.
Czy jest to dobre rozwiązanie? To zależy od wielu czynników. Czasami banki naliczają dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę. Jest ona naliczana głównie wtedy, gdy nadpłata nastąpi w krótkim czasie od uruchomienia kredytu, czyli w okresie od roku do trzech lat. Jeżeli spłata nastąpi później, nie trzeba mierzyć się z dodatkowymi opłatami. Niemniej jednak przed dokonaniem nadpłaty warto sprawdzić zapisy umowy kredytowej.
Refinansowanie kredytu w innym banku
Czy możliwe jest przeniesienie swojego zobowiązania do innego banku niż ten, który udzielił kredytu hipotecznego. Oczywiście że tak, a co więcej, czasami jest to bardzo opłacalne.
Na ten moment marża wynosi mniej więcej 2%, ale wahania rynkowe mogą sprawić, że poziom ten spadnie do 1%. Wobec tego kredyty uruchomione przed 5 laty będą miały WIBOR o marży 1%. Jeśli płacisz taki WIBOR wraz z marżą 2%, to warto rozważyć opcję refinansowania kredytu w innym banku.
Wróćmy do naszego przykładu nieruchomości wartej 500 000 złotych. Zakładając, że zakupiłeś ją 5 lat temu, to dzisiaj może być warta około 750 000 złotych, a do spłaty pozostało jeszcze 300 000 złotych. Warto sprawdzić, jakie możliwości będzie miał do zaoferowania inny bank. Może się bowiem okazać, że zostanie Ci przedstawiona propozycja bardzo atrakcyjna finansowo. Przenoszenie zobowiązań do innego banku jest całkowicie normalną sytuacją, więc powinieneś sprawdzić wszystkie dostępne opcje.
Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Życie lubi zaskakiwać i w trakcie spłaty kredytu może pojawić się konieczność sprzedaży nieruchomości i nabycia kolejnej. Najbardziej oczywistym rozwiązaniem wydaje się sprzedaż nieruchomości, spłata kredytu, a następnie kolejny zakup wraz z zaciągnięciem innego zobowiązania.
Rzecz w tym, że kredyt zaciągnięty w przeszłości mógł mieć niższą marżę. Łatwo wyobrazić sobie sytuację, gdy kilka lat temu wynosiła ona 1%, a obecnie jej poziom wzrósł do 2%. Kolejny kredyt wiązałby się zatem z poniesieniem dodatkowego kosztu.
W jaki sposób go uniknąć? Trzeba po prostu wykorzystać zmianę zabezpieczenia. Technicznie wygląda to w ten sposób, że bank najpierw wykreśla hipotekę z jednej nieruchomości, a następnie przenosi go na kolejną nieruchomość.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny jest korzystnym rozwiązaniem służącym finansowaniu zakupu nieruchomości. Przemawia za tym chociażby fakt wzrostu wartości nieruchomości. Choć nabędziesz ja za 500 000 złotych, to za 10 lat jej wartość będzie znacznie wyższa i może osiągnąć nawet 750 000 złotych.
Oczywiście w grę wchodzą jeszcze odsetki, ale przecież w zamian za to możesz przez cały czas korzystać z tej nieruchomości. Pamiętaj, że o ile wysokość kredytu maleje wraz z upływem czasu, to wartość nieruchomości rośnie. Beneficjentem tego wzrostu jest właściciel, czyli Ty.
Zapraszam Cię to zapoznania się z kursem „Zakup nieruchomości z wykorzystaniem finansowania sprzedającego.” To świetna metoda, z której sam korzystam.
